تصميم عمارة G+4 في دبي، من القطعة حتى الإنجاز
استشاري واحد لعمارتك المكوّنة من أرضي + 4 طوابق. ندرس ما تستوعبه القطعة، ونصمم الأعمال المعمارية والإنشائية والكهروميكانيكية (MEP)، ونتابع المخططات لدى المطوّر الرئيسي والجهات المختصة في دبي حتى اعتمادها، ونساعدك في تعيين المقاول، ونشرف على التنفيذ حتى شهادة الإنجاز.
ما هي عمارة G+4
عمارة G+4 مبنى من طابق أرضي وأربعة طوابق فوقه. وفي دبي يُحدَّد الارتفاع لكل قطعة على حدة: فمخطط الأرض (Affection Plan) أو مخطط الموقع، مقروءاً مع اشتراطات التطوير (DCR) الخاصة بالمجتمع، يبيّن عدد الطوابق المسموح بها واستخدام الأرض والارتدادات والمساحة الطابقية الإجمالية (GFA). وستصادف أيضاً صيغاً أخرى في المخططات وإعلانات البيع: G+4+R تضيف سطحاً قابلاً للاستخدام، وB+G+4 تضيف سرداباً يكون عادةً للمواقف، وG+P+4 تضيف طابق منصة مواقف (بوديوم).
بارتفاعات الطوابق المعتادة، تقع عمارة G+4 عادةً ضمن فئة المباني المنخفضة في كود دبي للبناء، أي حتى 15 م. لكن طابقاً أرضياً مرتفعاً أو سطحاً مشغولاً قد ينقلها إلى فئة المباني متوسطة الارتفاع، أي أكثر من 15 م وأقل من 23 م. وللفئة أهميتها لأن متطلبات السلامة من الحريق والوصول تزداد مع الارتفاع، لذلك نثبّت المناسيب مبكراً.
- الطوابق
- أرضي + 4، مع سطح أو سرداب أو منصة مواقف حيث تسمح القطعة
- من يحدد الارتفاع
- مخطط الأرض (Affection Plan) أو مخطط الموقع، واشتراطات التطوير (DCR) الخاصة بالقطعة
- الاستخدام المعتاد
- شقق، مع محلات أو مكاتب في الطابق الأرضي على القطع متعددة الاستخدامات
- المباني الخضراء
- السعفات الفضية، إلزامية للمباني الجديدة في دبي
ما الذي تستوعبه قطعتك
أدخل مساحة القطعة ونسبة البناء (FAR) من مخطط الأرض (Affection Plan). يعتمد التقدير على مساحات الشقق المعتادة وجدول المواقف الافتراضي في كود دبي للبناء، وفي دراسة الجدوى نستبدل هذه الافتراضات باشتراطات قطعتك نفسها.
- المساحة الطابقية الإجمالية
- 37,500 قدم²
- 3,484 م²
- متوسط مساحة الطابق
- 7,500 قدم²
- لكل طابق
- عدد الشقق تقريباً
- 30
- 6 استوديو · 18 غرفة نوم واحدة · 6 غرفتا نوم
- المواقف المطلوبة
- 30
يُرجَّح أن تتسع المواقف على مستوى الأرض حول المبنى.
أرسل لنا هذا التقدير بالبريدالافتراضات: خمسة طوابق متساوية المساحة؛ 78% من المساحة الطابقية الإجمالية شقق بعد خصم الأنوية والممرات والجدران؛ الاستوديو 430 قدم²، والشقة بغرفة نوم واحدة 750 قدم²، والشقة بغرفتي نوم 1,150 قدم²؛ يُخصم الطابق الأرضي التجاري من مساحة الشقق؛ موقف واحد لكل شقة استوديو أو بغرفة نوم واحدة أو بغرفتي نوم (كود دبي للبناء، الجدول B.13)، إضافةً إلى نحو 320 قدم² من الأرض لكل موقف سطحي شاملةً الممرات. مواقف المحلات تحددها اشتراطات التطوير (DCR) ولا تُحتسب هنا. أرقام استرشادية فقط.
من القطعة إلى شهادة الإنجاز
سبع مراحل واستشاري واحد. وحيث يعود القرار إلى المطوّر الرئيسي أو إحدى الجهات، نُعدّ الطلب ونرد على الملاحظات، وتوقّع أنت بصفتك المالك.
فحص القطعة
أنت
سند الملكية، ومخطط الأرض (Affection Plan) أو مخطط الموقع، واشتراطات التطوير (DCR) إن صدرت
ما نقدّمه
مراجعة الطوابق المسموح بها والمساحة الطابقية الإجمالية والارتدادات واستخدام الأرض، وتحديد الجهة التي تصدر رخصة البناء
جهة الاعتماد
لا أحد بعد: هنا تقرر المضي في القطعة أو التراجع عنها
الجدوى وتوزيع الوحدات
أنت
هدفك: الاحتفاظ بالمبنى وتأجيره، أو بيع الوحدات، أو بيع المبنى
ما نقدّمه
اختبار المخططات وتوزيع الشقق وخطة المواقف (سطحية أو منصة مواقف أو سرداب) والمحلات في الطابق الأرضي حيث يُسمح بها
جهة الاعتماد
تختار أنت المخطط
التصميم المبدئي
أنت
ملاحظاتك على المساقط والواجهات
ما نقدّمه
المساقط الأفقية والواجهات والقطاعات والكتلة للمخطط المختار
جهة الاعتماد
أنت، ثم المطوّر الرئيسي إن كان يراجع التصاميم المبدئية
موافقة المطوّر الرئيسي
أنت
نماذج المالك والرسوم
ما نقدّمه
تقديم التصميم وفق اشتراطات التطوير الخاصة بالقطعة، والتعديلات حتى يصدر المطوّر الرئيسي موافقته أو شهادة عدم ممانعة (NOC)
جهة الاعتماد
نخيل أو مِراس أو دبي القابضة أو دبي الجنوب أو المطوّر الرئيسي المعني
التصميم التفصيلي ورخصة البناء
أنت
تعيين مختبر فحص التربة الذي نحدده
ما نقدّمه
التصميم المعماري والإنشائي والكهروميكانيكي (MEP) وتصميم الحماية من الحريق، والامتثال لنظام السعفات، وتقديم طلب الرخصة مع شهادات عدم الممانعة من هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا) والدفاع المدني وهيئة الطرق والمواصلات ومزوّد الاتصالات
جهة الاعتماد
الجهة المذكورة في مخطط الأرض: بلدية دبي أو سلطة دبي للتطوير أو تراخيص أو دبي الجنوب
المناقصة والمقاول
أنت
اختيار المقاول والتعاقد معه
ما نقدّمه
مخططات المناقصة والمواصفات وجدول الكميات، ثم مقارنة العروض على أساس متكافئ
جهة الاعتماد
تعيّن أنت المقاول
الإشراف حتى الإنجاز
أنت
قرارات شهرية بشأن التشطيبات والتغييرات
ما نقدّمه
الإشراف على التنفيذ والتفتيش ومراجعة المخططات التنفيذية للمقاول (Shop Drawings) حتى شهادة الإنجاز وتوصيل الخدمات
جهة الاعتماد
تصدر الجهة المرخِّصة شهادة الإنجاز
مجتمعات دبي التي تضم قطع G+4
أين عُرضت قطع G+4 للبيع في إعلانات 2024 إلى 2026، ومن المطوّر الرئيسي، وكيف تسير الموافقات عادةً. ويبقى مخطط الأرض (Affection Plan) المرجع النهائي في تحديد الجهة المختصة والارتفاع المسموح به.
| المجتمع | المطوّر الرئيسي | جهة الترخيص | قطع G+4 المرصودة |
|---|---|---|---|
| تصميم عمارة G+4 في قرية جميرا الدائريةتراخيص (عادةً) | نخيل | تراخيص (عادةً) | |
| تصميم عمارة G+4 في قرية جميرا المثلثةتراخيص (عادةً) | نخيل | تراخيص (عادةً) | |
| تصميم عمارة G+4 في تلال جبل عليتشريعات سلطة دبي للتطوير | مِراس (دبي القابضة) | تشريعات سلطة دبي للتطوير | |
| تصميم عمارة G+4 في ليوانتشريعات سلطة دبي للتطوير | دبي القابضة | تشريعات سلطة دبي للتطوير | |
| تصميم عمارة G+4 في دبي الجنوبتنظيم التطوير في دبي الجنوب | دبي الجنوب | تنظيم التطوير في دبي الجنوب | |
| تصميم عمارة G+4 في مدينة دبي للطيرانتنظيم التطوير في دبي الجنوب | دبي الجنوب | تنظيم التطوير في دبي الجنوب |
هل تبني فيلا بدلاً من ذلك؟ اطّلع على باقة تصميم الفلل
الاشتراطات التي تحدد شكل عمارة G+4 في دبي
عدد محدود من بنود الكود يحدد كم شقة تستوعب عمارة G+4 وكم تكلّف. والأكواد تُراجَع، لذلك نتحقق من الإصدار الساري في كل مشروع.
- اشتراطات القطعة أولاًDBC A.4.1, B.4.1, B.4.2.3
- حيث يضع مخطط الأرض (Affection Plan) أو اشتراطات التطوير (DCR) حدوداً تخطيطية، بما فيها الارتدادات والمواقف، فإنها تتقدّم على القواعد العامة في كود دبي للبناء.
- المواقفDBC Table B.13
- افتراضياً، موقف واحد لكل شقة استوديو أو بغرفة نوم واحدة أو بغرفتي نوم، وموقفان للوحدات ذات ثلاث أو أربع غرف نوم، وثلاثة مواقف للوحدات الأكبر، ما لم ينص مخطط الأرض (Affection Plan) أو اشتراطات التطوير (DCR) على غير ذلك.
- الحد الأدنى لمساحات الشققDBC Table B.3
- يجب ألا تقل مساحة الاستوديو عن 21 م² شاملةً المطبخ والحمام. وتحتاج غرف النوم والمعيشة إلى 10.5 م² على الأقل وعرض لا يقل عن 3 م.
- ارتفاعات الأسقف والممراتDBC Tables B.4, B.5
- تحتاج غرف المعيشة والنوم إلى ارتفاع صافٍ 2.7 م، والممرات وردهات المصاعد إلى 2.3 م. ولا يقل عرض الممرات المشتركة عن 1.5 م إذا كانت الشقق على جانب واحد، و1.8 م إذا كانت على الجانبين.
- المنشآت على السطحDBC B.4.3.4
- يجوز أن تغطي المنشآت على السطح حتى نصف مساحته، على أن ترتد 1.5 م على الأقل عن حافة المبنى. وتُستثنى غرف الدرج والمصاعد من الارتداد لكنها تُحتسب ضمن النصف.
- فحص التربةDBC F.9
- إلزامي، ويجريه مختبر جيوتقني معتمد. وللمباني الأقل من G+12 يطلب الكود جسة واحدة لكل 750 م²، وثلاث جسات على الأقل.
- المباني الخضراءAdministrative Resolution No. 154 of 2020
- السعفات الفضية إلزامية لجميع المباني الجديدة في دبي، وهي مدمجة في كود دبي للبناء. أما الفئتان الذهبية والبلاتينية فاختياريتان.
ملخّص من كود دبي للبناء (إصدار 2021) ولائحة السعفات. وأرقام البنود تشير إلى إصدار 2021.
أسئلة يطرحها الملّاك قبل بناء عمارة G+4
ماذا يعني G+4؟
طابق أرضي وأربعة طوابق علوية. وتضيف G+4+R سطحاً قابلاً للاستخدام، وB+G+4 سرداباً، وG+P+4 طابق منصة مواقف (بوديوم). أما الارتفاع والمساحة الطابقية المسموح بهما لقطعتك تحديداً فتجدهما في مخطط الأرض (Affection Plan) أو مخطط الموقع.
ما الجهة التي توافق على بناية G+4 في دبي؟
يعتمد ذلك على القطعة، ومخطط الأرض (Affection Plan) أو مخطط الموقع هو الذي يبيّنه. فبلدية دبي وسلطة دبي للتطوير (DDA) وتراخيص كلها تصدر رخص البناء عبر النافذة الموحدة للتراخيص في دبي. وقد مرّت مجتمعات نخيل مثل قرية جميرا الدائرية (JVC) وقرية جميرا المثلثة (JVT) في الغالب بموافقة نخيل على التصميم ثم تراخيص؛ وتخضع قطع دبي القابضة ومِراس لتشريعات سلطة دبي للتطوير؛ أما دبي الجنوب فتتولى تنظيم التطوير بنفسها.
كم شقة يمكنني بناؤها على قطعة G+4؟
اضرب مساحة القطعة في نسبة البناء (FAR) لتحصل على المساحة الطابقية الإجمالية (GFA)، ثم اطرح الأنوية والممرات والجدران، واقسم الباقي على مساحات الشقق التي تريدها. فقطعة مساحتها 22,500 قدم² بنسبة بناء 3.0 تعطي نحو 67,500 قدم² من المساحة الطابقية الإجمالية؛ وبكفاءة معتادة 78% يصبح ذلك قرابة 52,000 قدم² من الشقق، أي نحو 70 شقة بغرفة نوم واحدة قبل التحقق من المواقف. وكثيراً ما تكون المواقف هي الحد الفعلي.
هل أحتاج إلى سرداب للمواقف؟
في الغالب نعم. فبموجب الجدول الافتراضي في كود دبي للبناء تحتاج كل شقة استوديو أو بغرفة نوم واحدة أو بغرفتي نوم إلى موقف. وعلى قطعة بنسبة بناء مرتفعة لا يترك مسطح المبنى أرضاً مكشوفة كافية لهذه المواقف، فيحتاج المخطط إلى منصة مواقف أو سرداب. ونختبر الخيارين في دراسة الجدوى، لأن السرداب يغيّر النظام الإنشائي وتدعيم الحفر والجدول الزمني.
هل يمكنني تخصيص الطابق الأرضي للمحلات؟
فقط إذا كان استخدام الأرض يسمح بالنشاط التجاري أو الاستخدام المختلط، وهذا ما يبيّنه مخطط الأرض (Affection Plan). وللمحلات متطلباتها الخاصة من المواقف ومداخل الخدمة والنفايات والفصل ضد الحريق، لذلك نصمم الطابق الأرضي على أساسها بدلاً من إضافة المحلات في مرحلة متأخرة.
ماذا تشمل باقة G+4؟
مراجعة القطعة ودراسة الجدوى مع توزيع الشقق، والتصميم المعماري والإنشائي والكهروميكانيكي (MEP) وتصميم الحماية من الحريق، ومستندات السعفات، وموافقات المطوّر الرئيسي والجهات المختصة في دبي، ومستندات المناقصة مع جدول الكميات ومقارنة العروض، والإشراف على التنفيذ حتى شهادة الإنجاز.
كم تكلفة تصميم وبناء عمارة G+4؟
تعتمد تكلفة البناء على المساحة الطابقية الإجمالية، ووجود سرداب من عدمه، والواجهة، والتشطيبات، وأسعار المناقصات في حينها. نرسل عرض الأتعاب بعد مراجعة مخطط الأرض (Affection Plan)، وفي مرحلة المناقصة تُختبر تكلفة البناء مقابل أسعار فعلية من المقاولين.
هل فحص التربة مطلوب؟
نعم. فكود دبي للبناء يجعله إلزامياً ويشترط أن يجريه مختبر جيوتقني معتمد. ونحدد النطاق وعدد الجسات وأعماقها، ونعتمد على تقارير المختبر في تصميم الأساسات.
أرسل لنا مخطط الأرض
أرسل مخطط الأرض (Affection Plan) أو مخطط الموقع وأخبرنا بما تريده من المبنى. ونرد عليك بما تستوعبه القطعة وكيف ننتقل بها من التصميم إلى الإنجاز.
ما الذي ترسله إلينا
- 1مخطط الأرض (Affection Plan) أو مخطط الموقع، واشتراطات التطوير (DCR) إن توفرت
- 2سند ملكية القطعة أو عقد شرائها
- 3هدفك من العمارة: الاحتفاظ بها وتأجيرها، أو بيع الوحدات، أو بيعها كاملة